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日本豪宅市場熱潮：海外富豪現金搶購房產

2024-04-24 10:11

作者：征鳴國際

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據日本國家旅游局(JNTO)統計，2023年訪日外國游客人數超過2500萬人次，人數約為2022年的6.5倍，接近2019年水平的80%，這是疫情蔓延前的高數字。

另一方面，2023年一年訪日外國人在日本的消費額約為52,923億日元，較疫情前高出近10%，創(chuàng)下歷史新高，也超過了政府制定的全年5萬億日元目標。

在全球房地產交易市場日益活躍的背景下，隨著旅行和旅游業(yè)的強勁復蘇，國內對房地產的投資熱情和購房需求同樣在持續(xù)擴大。其中，日本作為投資熱點，其吸引力正逐步增強，越來越多的投資者將目光投向這個亞洲經濟強國的房產市場。

根據世邦魏理仕，這家全球大的商用房地產服務公司的數據：日本在2018年至2022年的五年間，其交易總量高居亞太地區(qū)首位。這一數據充分證明了日本作為投資目的地的極高吸引力。

新加坡等東南亞國家，與歐美國家一樣，也把日本作為其首選的投資目的地。

截至2023年8月底，新加坡已嶄露頭角，成為日本房地產市場的大外資來源國。新加坡對日本房產的投資總額接近30億美元，這一數字在眾多投資國中遙遙領先。

在日本，投資者在決定購買房產之前，常常會進行實地考察，以確保所購房產符合其投資需求。然而，與日本投資者的謹慎態(tài)度不同，許多海外投資者在購買房產時，往往不會親自前往查看，而是直接進行購買。

另外，對于價值超過1億日元的公寓等高價房產，也存在“用現金大量購買”的傾向。此外，當購買房地產用于投資目的時，通常使用預期收入和回報作為資產管理的指標。

然而，海外投資者似乎不太關心預期回報率或收益率。他們購買房地產時著眼于其潛力而不是盈利能力。有“潛力”的房地產是指位于有限區(qū)域。具體來說，這些就是我們一段時間以來一直在談論的資產價值“三極化”的地區(qū)房產。

我們來簡單介紹下日本“三極化”不動產市場：

①價格保持或上漲的地區(qū)（占10～15％）代表局部的泡沫狀況，如位于市中心、車站前、車站附近、大型、高層公寓等地段，不斷上漲的地區(qū)。

②持續(xù)緩慢下降的地區(qū)（占70％）距市中心約30至40公里的以前的臥室城市。這些地區(qū)人口正在減少，而且價值正在逐漸下降，這是大多數地區(qū)的情況。

③極度沒有價值或者負價值的地區(qū)（占15～20％）曾經是人氣的臥室城市，但現在人口正在減少，無法銷售的情況越來越多。這些地區(qū)將繼續(xù)下降，無法有所改變。

在日本房地產市場，資產價值上漲的地區(qū)和資產價值下降的地區(qū)之間的差距正在擴大，外國投資者明顯偏好于那些房價穩(wěn)定或呈上漲趨勢的區(qū)域，這是一個趨勢。

現在日元疲軟，人們似乎正在考慮以好價格購買房產，并在未來通過資本收益獲利。例如近期房地產市場中備受矚目的“麻布臺Hills”綜合開發(fā)項目，盡管其售價高達200億日元之巨，仍然供不應求，深受眾多海外投資者的關注。

盡管北海道也有輕井澤、白馬、新雪谷等例外，但外國投資者選擇了東京市中心的有利位置，這意味著“東京好”的情況仍在持續(xù)。

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